Потерять недвижимость из-за ошибки. Кто и почему может отменить госрегистрацию права собственности
“Изменения, предложенные законом по обеспечению незыблемости имущественных прав, не обеспечивают справедливого баланса между общими интересами общества и фундаментальным правом человека на собственность. Основания для аннулирования решений регистраторов должны быть качественно переосмыслены. Этот вопрос был поднят судьями КСУ, однако до сих пор остается без ответа”. Мнение
Дмитрий Груба
Дмитрий Груба
Адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры»
29 октября 2023 в 13:00
eye1617
право на недвижимость, имущественные права, рейдерство
Фото: unsplash.com | Формально Минюст не лишает человека права собственности, однако государство после этого не может такое право собственности подтвердить или признать
В 2022 году Конституционный Суд Украины признал неконституционным предписание, которое предусматривало право Минюста на отмену решения государственного регистратора по результатам рассмотрения жалоб на действия государственного регистратора. КСУ констатировал, что принятие Минюстом решения об отмене государственной регистрации права собственности на недвижимость может быть квалифицировано, как прекращение официального признания и подтверждения государством юридического факта приобретения лицом такого права.
Вследствие принятия Минюстом таких решений в Государственный реестр прав вносят запись об отмене государственной регистрации права собственности. После этого человек теряет возможность свободно и по своему усмотрению распоряжаться недвижимым имуществом. То есть, вы не сможете подарить эту недвижимость или продать/купить — это возможно только при наличии регистрационной записи о государственной регистрации права собственности, а ее не будет.
То есть, формально Минюст не лишает человека права собственности, однако государство после этого не может такое право собственности подтвердить или признать. Документы, на основании которых вы приобрели права на имущество, остаются в силе, а регистрация такого права отменена. Это порождает правовую неопределенность и ограничивает человека в распоряжении имуществом.
ВАЖНО
Извините, продано. Какие квартиры покупают в новостройках и ожидать ли ценового взрыва
Доработать закон и устранить эту правовую неопределенность должен был парламент. Народные депутаты в ответ на это приняли закон “О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно обеспечения незыблемости имущественных прав” №3103-IX.
Авторы закона не слишком озаботились усовершенствованием законодательства, а просто прибегли к формализму и “полномочия по отмене решения государственного регистратора” заменили на “полномочия по аннулированию решения государственного регистратора”.
ВРУ приняла изменения в закон, но там нет конкретных оснований для аннулирования решения государственного регистратора
ВРУ приняла изменения в закон, но там нет конкретных оснований для аннулирования решения государственного регистратора
Фото: Верховная Рада
Эти понятия являются синонимами и затронутых в решении КСУ проблем не решают. Интересно было бы услышать комментарий авторов закона по этому поводу. Чем, по их мнению, “отмена” концептуально отличается от “аннулирования”.
Не установлены в новом законе и конкретные основания для аннулирования решения государственного регистратора, они указаны максимально широко и нечетко:
с нарушением общих принципов государственной регистрации прав;
при наличии оснований для приостановления рассмотрения заявления о государственной регистрации прав, отказа или приостановления государственной регистрации прав.
вопреки санкциям, примененным в соответствии с Законом Украины “О санкциях”.
Также сейчас предусмотрено, что решение государственного регистратора о государственной регистрации прав аннулируется исключительно в случае невозможности восстановления нарушенного права жалобщика путем исправления технической ошибки, допущенной государственным регистратором.
Более того, не могут быть основанием для аннулирования решения государственного регистратора допущенные им формальные (несущественные) ошибки, которые не влияют на объективность, достоверность и полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременения.
Хотя указанные положения несколько сужают Минюсту “поле для маневра”, однако являются более декларативными. К тому же, понятие “формальные (несущественные) ошибки” вполне является оценочным и, четких критериев определения закон не предоставляет, и решение по этому поводу будут принимать члены комиссии по своему усмотрению.
Сейчас можно пытаться обжаловать любое решение государственного регистратора после 01.01.2016 г. Достаточно лишь обосновать, что заявитель узнал о таком решении за 2 месяца до обращения с жалобой
Также непонятна отмена законом присечного срока для подачи жалобы в сфере государственной регистрации (ранее такой срок составлял 1 год со дня принятия обжалуемого решения).
Присечные сроки призваны способствовать принципу правовой определенности, обеспечить стабильность, постоянство и неизменность правоотношений. Сейчас же фактически можно пытаться обжаловать любое решение государственного регистратора после 01.01.2016 г. Достаточно лишь обосновать, что заявитель узнал о таком решении за 2 месяца до обращения с жалобой.
Указанные изменения сомнительны и почему-то не касаются обжалования действий в сфере государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований, где присечный срок остался.
Сомнительными также являются положения о последствиях аннулирования решения государственного регистратора, согласно которым Минюст обеспечивает восстановление предыдущего положения, существовавшего до принятия такого решения. Для этого Минюст вносит сведения в ГРП об отмене, приобретении, изменении или прекращении вещных прав на недвижимое имущество.
То есть “автоматически” аннулируются все последующие решения после обжалуемого. И не важно, что таким образом могут нарушить права добросовестных приобретателей имущества, не будет соблюден справедливый баланс между интересами общества, связанными с этим вмешательством, и интересами лица, в право собственности которого вмешиваются. Вследствие этого вмешательства человек потенциально может понести индивидуальное и чрезмерное бремя, ему ничего не возместят, и он будет вынужден самостоятельно искать способы компенсации своих потерь.
Административная форма защиты права собственности, бесспорно, может быть эффективной, но в погоне за скоростью может быть потеряно качество
Административная форма защиты права собственности, бесспорно, может быть эффективной, но в погоне за скоростью может быть потеряно качество
Фото: pixabay.com
Таким образом, изменения, предложенные законом по обеспечению незыблемости имущественных прав, не устраняют неопределенности, о которой писал КСУ, не обеспечивают справедливого баланса между общими интересами общества и фундаментальным правом лица на собственность.
ВАЖНО
Не выходя из дома: как украинцам зарегистрировать права на недвижимость во время войны
Административная форма защиты права собственности, бесспорно, может быть эффективной, в первую очередь, благодаря своей оперативности. Однако в погоне за скоростью может быть утрачено качество, ведь Минюст все больше берет на себя несвойственную ему функцию отправления правосудия и все чаще решает споры о праве.
Административная процедура должна быть сохранена, но основания для аннулирования решений и последствия аннулирования должны быть качественно переосмыслены. Вопрос об этом был правильно затронут судьями КСУ, однако до сих пор остается без ответа. К тому же, нельзя исключать, что положения закона № 3103-IX в какой-то момент будут снова под прицелом судей КСУ, что может только сыграть на руку рейдерам.